Ejemplo resuelto paso a paso
Qué es la plusvalía municipal
La plusvalía municipal es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). La cobra el ayuntamiento cada vez que un inmueble urbano cambia de manos y grava lo que ha subido el valor del suelo (no el de la construcción) durante los años en que lo has tenido.
- En una venta la paga el vendedor.
- En una herencia, los herederos.
- En una donación, la persona que recibe el inmueble.
Cómo se calcula: método objetivo y método real
Desde la reforma de noviembre de 2021 hay dos formas de calcular el impuesto y puedes elegir la que te salga más barata:
El coeficiente depende de los años que has tenido el inmueble y el Estado fija su máximo; el tipo lo decide cada ayuntamiento, con un límite del 30 %. Si has tenido la vivienda menos de un año, el coeficiente se prorratea por meses completos.
En el ejemplo de arriba, el método objetivo da 40.000 × 0,09 × 30 % = 1.080 €, mientras que el real da 80.000 × 40 % × 30 % = 9.600 €. Se paga por el método objetivo.
Coeficientes máximos en 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 cambia los coeficientes para las transmisiones a partir del 1 de diciembre de 2026: suben para quienes han tenido el inmueble hasta 16 años y bajan a partir de 17 (con 20 años o más, el máximo pasa de 0,40 a 0,30). Como el decreto está pendiente de convalidación en el Congreso, la calculadora usa una u otra tabla según la fecha de la operación.
| Años de tenencia | Hasta el 30/11/2026 | Desde el 1/12/2026 |
|---|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 | 0,17 |
| 1 año | 0,15 | 0,16 |
| 2 años | 0,14 | 0,16 |
| 3 años | 0,14 | 0,17 |
| 4 años | 0,16 | 0,17 |
| 5 años | 0,18 | 0,19 |
| 6 años | 0,19 | 0,21 |
| 7 años | 0,20 | 0,23 |
| 8 años | 0,19 | 0,24 |
| 9 años | 0,15 | 0,25 |
| 10 años | 0,12 | 0,22 |
| 11 años | 0,10 | 0,18 |
| 12 años | 0,09 | 0,14 |
| 13 años | 0,09 | 0,12 |
| 14 años | 0,09 | 0,11 |
| 15 años | 0,09 | 0,11 |
| 16 años | 0,10 | 0,11 |
| 17 años | 0,13 | 0,11 |
| 18 años | 0,17 | 0,13 |
| 19 años | 0,23 | 0,20 |
| 20 años o más | 0,40 | 0,30 |
Cuándo no hay que pagar plusvalía
- Si no hay ganancia: cuando vendes por menos de lo que te costó (según las escrituras), no hay incremento de valor y no se paga.
- Separación o divorcio: la adjudicación de la vivienda a uno de los cónyuges no está sujeta al impuesto.
- Dación en pago de la vivienda habitual para cancelar la hipoteca y ventas en ejecuciones hipotecarias de la vivienda habitual, con requisitos.
Además, muchos ayuntamientos aplican bonificaciones de hasta el 95 % en las herencias de la vivienda habitual a hijos, cónyuges o padres. Puedes indicarla en las opciones avanzadas.
Plazos y dónde encontrar los datos
Tienes 30 días hábiles desde la venta o la donación para presentar la plusvalía, y 6 meses desde el fallecimiento en las herencias (prorrogables hasta un año si lo pides). Los valores catastrales del suelo y total aparecen en el recibo del IBI y en la Sede Electrónica del Catastro.
Vídeo: cómo calcular la plusvalía municipal y pagar menos
En este vídeo, Housfy explica con ejemplos cómo se calcula la plusvalía municipal y cómo elegir el método que te hace pagar menos. Puedes verlo aquí mismo, sin salir de la página.
Vídeo de Housfy en YouTube. El contenido pertenece a su autor.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En una compraventa la paga el vendedor, salvo que se pacte otra cosa en el contrato. En una herencia la pagan los herederos y en una donación, la persona que recibe el inmueble.
¿Qué método me conviene, el objetivo o el real?
El que dé una cuota más baja. Normalmente el objetivo sale mejor cuando la vivienda ha subido mucho de precio y el real cuando la ganancia ha sido pequeña. La calculadora hace los dos cálculos y te dice cuál elegir.
¿Se paga plusvalía si vendo con pérdidas?
No. Si el precio de venta es igual o menor que el de compra no hay incremento de valor y no se paga. Tendrás que acreditarlo ante el ayuntamiento con las escrituras de compra y de venta.
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
En el recibo del IBI, que desglosa el valor catastral del suelo y el de la construcción. También puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro con tu certificado digital o Cl@ve.
¿Cuánto tiempo tengo para pagarla?
30 días hábiles desde la firma en las ventas y donaciones, y 6 meses desde el fallecimiento en las herencias, prorrogables hasta un año si lo pides dentro de esos 6 meses.
¿La plusvalía municipal desgrava en la Renta?
De forma indirecta, sí: al vender, lo que pagas de plusvalía municipal se resta del valor de venta como gasto, así que reduce la ganancia patrimonial que declaras en el IRPF.