Ejemplo resuelto paso a paso
Cuánto te pueden subir el alquiler en 2026
La subida anual del alquiler (la actualización de la renta) solo se aplica una vez al año, cuando se cumple el aniversario del contrato, si el contrato lo prevé y con el límite que marque la ley en ese momento:
- Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023: la subida no puede superar el IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda), que publica el INE cada mes. El último dato, de septiembre de 2026, es del 2,54 %.
- Contratos anteriores: se aplica lo que diga el contrato, normalmente la variación anual del IPC. Si el contrato no dice nada, no se puede subir la renta.
- Tope extraordinario del 2 %: el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, limita al 2 % las actualizaciones de todos los contratos de vivienda que se cumplan entre esa fecha y el 31 de diciembre de 2027, salvo que inquilino y propietario pacten otra cosa. Si la vivienda está en una zona tensionada y la renta ya supera el índice de precios de referencia, no puede subir nada. El decreto está pendiente de convalidación en el Congreso: si se deroga, vuelve a aplicarse la regla anterior.
Con 900 € de alquiler y el tope del 2 %: 900 × 1,02 = 918 € al mes. Sin el tope, con el IRAV del 2,54 %, serían 922,86 €.
El propietario debe comunicarte la subida por escrito indicando el porcentaje aplicado, y la nueva renta se paga a partir del mes siguiente al de la notificación.
Cuánto alquiler puedes pagar
La recomendación habitual es no dedicar al alquiler más del 30 % de tus ingresos netos, descontando antes otras deudas. Muchos propietarios y seguros de impago piden, además, que tus ingresos sean al menos 2,5 o 3 veces la renta.
Para entrar a vivir necesitas pagar el primer mes, la fianza legal (un mes de renta en vivienda) y, si te la piden, una garantía adicional de hasta dos meses más. Desde la Ley de Vivienda de 2023, los honorarios de la inmobiliaria los paga el propietario.
Rentabilidad de un piso en alquiler
Si eres propietario o quieres invertir, estas son las tres cifras clave:
- Rentabilidad bruta = alquiler anual ÷ inversión × 100.
- Rentabilidad neta = (alquiler cobrado − gastos) ÷ inversión × 100. Descuenta IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y los meses sin inquilino.
- PER = precio ÷ alquiler anual: los años de alquiler que hacen falta para pagar la vivienda.
En España, una rentabilidad neta de entre el 3 % y el 5 % se considera normal, y por encima del 5 %, buena.
Vídeo: cómo calcular la subida del alquiler con el IRAV
Pau Antó explica qué es el índice de referencia del alquiler (IRAV) y cómo calcular la subida, tanto si eres inquilino como propietario. Puedes verlo aquí mismo, sin salir de la página.
Vídeo de Pau Antó en YouTube. El contenido pertenece a su autor.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el IRAV?
Es el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda. Lo publica el INE cada mes desde enero de 2025 y sustituye al IPC como límite de la subida anual en los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. Está pensado para ser más estable que el IPC.
¿Me pueden subir el alquiler más del 2 %?
Mientras esté en vigor el Real Decreto-ley 29/2026, solo si llegáis a un nuevo acuerdo. Sin acuerdo, las actualizaciones entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 no pueden superar el 2 %. Si el Congreso no convalida el decreto, el límite vuelve a ser el IRAV o lo que diga tu contrato.
¿Qué pasa si mi contrato no dice nada de la actualización?
Que el propietario no puede subirte la renta mientras dure el contrato. La actualización anual solo es posible si está pactada por escrito.
¿Cuánto es la fianza de un alquiler?
En los alquileres de vivienda, la fianza legal es de una mensualidad. El propietario puede pedir además una garantía adicional (aval, depósito…) de hasta dos mensualidades en los contratos de hasta 5 años, o de hasta 7 si el propietario es una empresa.
¿Quién paga la agencia inmobiliaria?
El propietario. Desde la Ley de Vivienda de mayo de 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador.
¿Qué rentabilidad es buena para un piso en alquiler?
En España se considera normal una rentabilidad neta de entre el 3 % y el 5 % y buena por encima del 5 %. Fíjate siempre en la neta, porque la bruta no descuenta los gastos ni los meses sin inquilino.