Hipoteca fija, variable o mixta: cómo decidir con números
Firmar una hipoteca es la decisión financiera más cara de la mayoría de las vidas, y casi siempre se toma comparando una sola cifra: la cuota. Esta guía explica lo que hay detrás de esa cuota y las tres o cuatro decisiones que de verdad mueven miles de euros.
Cómo se calcula tu cuota: el sistema francés
Prácticamente todas las hipotecas en España usan el sistema de amortización francés. Su característica es que la cuota mensual es constante durante todo el préstamo (mientras el tipo no cambie), pero lo que hay dentro de esa cuota varía mes a mes.
Tomemos el ejemplo que usaremos en toda la guía: 180.000 € a 30 años con un TIN del 3 %. El tipo mensual es 0,03 / 12 = 0,0025 y hay 360 cuotas. Aplicando la fórmula sale una cuota de 758,89 € al mes.
Multiplicando por las 360 mensualidades, el total devuelto asciende a 273.200 €. Es decir, por una casa de 180.000 € financiados se acaban pagando 93.200 € de intereses: más de la mitad del importe del piso, solo en intereses.
Por qué al principio casi todo son intereses
Cada mes el banco calcula los intereses sobre el capital que todavía debes, no sobre el capital inicial. Como al principio debes prácticamente todo, los intereses se comen casi toda la cuota:
La primera cuota, por dentro
Extendido al primer año completo, pagas 9.107 € y tu deuda solo baja 3.757 €. El resto, 5.350 €, son intereses.
Fija, variable o mixta
La diferencia está en cómo se comporta el tipo de interés a lo largo de la vida del préstamo:
| Tipo | Cómo funciona | Le conviene a |
|---|---|---|
| Fija | El mismo interés durante los 20 o 30 años. La cuota no cambia nunca. | Quien prioriza dormir tranquilo y tiene un presupuesto ajustado. |
| Variable | Euríbor más un diferencial fijo. Se revisa cada 6 o 12 meses y la cuota sube o baja. | Quien tiene colchón para absorber subidas o piensa amortizar pronto. |
| Mixta | Fija los primeros 5-10 años y variable el resto. | Quien quiere estabilidad en los primeros años, que son los más caros en intereses. |
El Euríbor es el tipo al que los bancos europeos se prestan dinero entre sí. Es un índice que ha oscilado entre valores negativos y superiores al 4 % en apenas tres años, y nadie sabe predecirlo. Al comparar una variable, no mires solo el diferencial: simula qué cuota tendrías con un Euríbor al 4 % y pregúntate si podrías pagarla.
La calculadora de hipoteca permite probar distintos tipos y plazos para ver el efecto sobre la cuota y los intereses totales.
TIN, TAE y bonificaciones
Son dos cifras que aparecen juntas en toda oferta y no significan lo mismo:
- TIN (Tipo de Interés Nominal): el interés puro. Es el que entra en la fórmula de la cuota.
- TAE (Tasa Anual Equivalente): incluye además comisiones y gastos obligatorios. Es la única cifra válida para comparar ofertas entre bancos.
Un TIN bajo con una TAE muy superior es la señal de que hay comisiones escondidas o productos vinculados caros.
Quién paga cada gasto
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de gastos de constitución quedó fijado por ley y ya no es negociable:
| Gasto | Lo paga |
|---|---|
| Gestoría | El banco |
| Notaría (escritura de préstamo) | El banco |
| Registro de la Propiedad | El banco |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) | El banco |
| Tasación del inmueble | El cliente |
| Copias de la escritura que solicite | El cliente |
Ojo: esto se refiere solo a los gastos de la hipoteca. Los de la compraventa siguen siendo del comprador y son la partida gorda: el ITP en vivienda de segunda mano (entre el 6 % y el 10 % según comunidad) o el 10 % de IVA más AJD en obra nueva, además de la notaría y el registro de la compraventa.
Cuánto puedes pedir
Los bancos aplican dos límites que conviene conocer antes de enamorarse de un piso:
- Hasta el 80 % de financiación sobre el menor valor entre la tasación y el precio de compra. Necesitas por tanto un 20 % ahorrado, más otro 10-12 % para impuestos y gastos: en total, en torno al 30-32 % del precio en efectivo.
- La cuota no debe superar el 30-35 % de los ingresos netos del hogar, contando todas las deudas. Con 2.000 € netos al mes, el techo razonable está en unos 700 € de cuota.
Y un tercer límite que no impone el banco pero deberías imponerte tú: el plazo. Alargar de 25 a 30 años baja la cuota unos 60 € en nuestro ejemplo, pero añade más de 18.000 € de intereses. El plazo es el mecanismo más caro de todos para hacer que una cuota parezca asequible.
Amortizar antes: cuota o plazo
Cuando haces una aportación extra para reducir deuda, el banco te ofrece dos opciones y la diferencia entre ellas es enorme. Con nuestra hipoteca de ejemplo, supongamos que en el quinto año aportas 10.000 €. En ese momento debes 160.030 € y te quedan 25 años.
| Opción | Resultado | Intereses ahorrados |
|---|---|---|
| Reducir cuota | La cuota baja de 758,89 € a 711,45 €. El plazo sigue siendo de 25 años. | ≈ 4.200 € |
| Reducir plazo | La cuota se mantiene en 758,89 € y la hipoteca termina 27 meses antes. | ≈ 10.500 € |
Reducir plazo ahorra dos veces y media más con exactamente el mismo dinero aportado. La razón es que cada mes que eliminas del final del préstamo es un mes entero de intereses que desaparece.
La contrapartida es la flexibilidad: reducir cuota te deja un pago mensual menor y más margen si vienen mal dadas. Si tu situación es estable, reduce plazo; si tu ingreso es irregular, reducir cuota compra tranquilidad a cambio de dinero.
Preguntas frecuentes
¿Me conviene cambiar mi hipoteca de banco?
Se llama subrogación de acreedor y puede compensar si la diferencia de tipo es de al menos medio punto y te quedan muchos años. Antes de moverte, pide a tu banco actual una novación: a menudo prefieren rebajarte las condiciones a perder al cliente. Compara siempre la TAE resultante, no solo el TIN.
¿Qué pasa si el Euríbor sube mucho?
En una hipoteca variable la cuota se recalcula en la siguiente revisión, manteniendo el plazo. Un salto de dos puntos en el Euríbor puede encarecer la cuota entre un 20 % y un 25 % en préstamos jóvenes. Por eso conviene simular el escenario adverso antes de firmar, no después.
¿Puedo deducir la hipoteca en la renta?
Solo si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y venías aplicando la deducción. En ese caso se mantiene el régimen transitorio del 15 % sobre un máximo de 9.040 € anuales. Para compras posteriores no existe deducción estatal, aunque algunas comunidades tienen deducciones autonómicas propias para jóvenes o zonas rurales.
¿Es mejor amortizar hipoteca o invertir ese dinero?
Matemáticamente, depende de si esperas obtener una rentabilidad neta superior al tipo de tu hipoteca. Amortizar es una rentabilidad segura e igual a tu TIN; invertir puede dar más, pero con riesgo. Con hipotecas por debajo del 2 % la comparación suele favorecer a la inversión a largo plazo; por encima del 4 %, amortizar gana casi siempre.
¿Qué es la cláusula suelo y cómo sé si la tengo?
Es una cláusula que impide que el interés baje de un mínimo aunque el Euríbor caiga. Se declararon nulas por falta de transparencia en muchos casos. Aparece en la escritura, en el apartado del tipo de interés variable, con una redacción del tipo «el tipo aplicable no será inferior al X %».
Fuentes
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario: artículos 14 (información precontractual y FEIN), 23 (reembolso anticipado) y disposición sobre reparto de gastos.
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: guía hipotecaria y series históricas del Euríbor.
- Ley 35/2006 del IRPF, disposición transitoria decimoctava, sobre la deducción por inversión en vivienda habitual.